1.       התביעה שבפניי הוגשה בעקבות שריפה שפרצה ביחידת הדיור בה התגוררה התובעת, ואשר הושכרה לה על ידי הנתבע. בשריפה שאירעה ביום 30.11.2013 נשרפה לחלוטין התכולה שהייתה ביחידת הדיור, וכן נגרמו נזקים למבנה. בתביעה שבפניי תובעת השוכרת את המשכיר בגין הנזקים שנגרמו לתכולה שהייתה ביחידה.

 

2.       הצדדים:

התובעת התגוררה ביחידת דיור ברחוב רזיאל 7 ביפו (להלן: "הדירה" או "היחידה"), הנמצאת בבעלות הנתבע (להלן: "התובעת").

 

הנתבע היה הבעלים של יחידת הדיור ומי שהשכיר לתובעת את היחידה (להלן: "הנתבע").

 

ביום 30.11.2013 פרצה שריפה בדירה, אשר גרמה נזקים למבנה ולתכולה (להלן: "האירוע" או "השריפה").

 

3.       רקע כללי:

הנתבע הינו בעלים של נכס, אשר שימש מלכתחילה כחנות, אך הוסב על ידי הנתבע לארבע יחידות דיור (להלן: "היחידות" או "יחידות הדיור"), אשר אחת מהן הושכרה לתובעת (להלן: "הנכס"). הנתבע השכיר את היחידות לשוכרים שונים תוך שהוא יוצר מחיצות המפרידות בין היחידות. היחידה שצמודה ליחידה שהושכרה לתובעת, הושכרה למר גרארד ויקובסקי, ז"ל (להלן: "השכן"). השריפה פרצה ביחידה שהושכרה לשכן והתפשטה  ליחידה שהושכרה לתובעת וכילתה את כל תכולת היחידה. התובעת עצמה הצליחה להימלט בעור שיניה, אך כל רכושה, לטענתה, אבד בשריפה.

אירוע זה נחקר הן על ידי מכבי אש והן על ידי המשטרה לאחר שהשכן ז"ל, איבד את חייו בשריפה זו. מחקירת האירוע על ידי שירותי הכיבוי עולה, כי מקור השריפה היה פיצוץ של בלוני גז שהיו בדירת השכן. מחקירת המשטרה עולה, כי השכן הביא את בלוני הגז ממקום עבודתו, וכפי הנראה במטרה למכור אותם. הנתבע נחקר על ידי המשטרה, אך לא המליצה על המשך הליכים כנגדו .

 

תמצית טענות הצדדים :

4.       תמצית טענות התובעת:

התובעת תיארה את האירוע הטראומטי שעבר עליה עת שמעה את הפיצוץ של בלוני הגז ומיד פרצה השריפה, התובעת הצליחה להימלט מפניה כאשר האש כבר אחזה בשערה. במצב זה לא הצליחה התובעת להציל דבר מהתכולה אשר הייתה בדירה והשריפה כילתה את כל רכושה שצברה במהלך השנים. התובעת, שהיא אומנית, טענה כי היו בדירה יצירות אמנות שאספה במשך השנים ממקומות שונים בעולם וכן מיטלטלין הנמצאים בכל משק בית. התובעת צירפה הערכה עצמית לערך המיטלטלין וחפצי האומנות שאבדו בשריפה.

 

לטענת התובעת, הנתבע התרשל באופן בו חילק את הנכס, ולכן יש לראותו כמי שאחראי להתפשטות השריפה בצורה כל כך מהירה. עילות התביעה צוינו על ידה כמפורט להלן:

 

5.       עילות לפי פקודת הנזיקין:

לטענת התובעת, הנתבע התרשל כלפיה כאמור בסעיף 35 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) (להלן: "פקודת הנזיקין"), כאשר התרשלות הנתבע באה לידי ביטוי בעצם השכרת דירה שאינה ראויה למגורים, שלא נבנתה כחוק, שלא נבנתה בהתאם לתקנות. אילולא רשלנותו לא הייתה פורצת האש לדירתה, או למצער, לא הייתה האש פורצת לדירה בעוצמה ובמהירות רבה כל כך.

 

6.       הפרת חובה חקוקה –

מוסיפה התובעת, כי הנתבע הפר חובה חקוקה כמפורט: הנתבע הפר את הוראת סעיף 145 (א)(2) לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה"). לטענתה, משהנתבע חילק את הנכס ללא היתר מטעם העירייה ובאופן בלתי חוקי, הרי שהדבר עומד לחובתו.

 

7.       עוד לטענתה, הנתבע הפר את תקנות שירותי הכבאות (ציוד כיבוי בבתי מגורים), תשל"ב- 1972 (להלן: "תקנות הכבאות"). הנתבע פעל בניגוד לסעיף 2 לתקנות הכבאות שעה שלא החזיק ציוד כיבוי  והתקינו לפי הוראות רשות הכבאות וההצלה. הנתבע אף לא התקין אמצעים לכיבוי שריפות בדירות.

 

הפרות אלו ע"י הנתבע העמידו את התובעת ואת יתר הדיירים בסיכון גבוה, במיוחד כשקירות ותקרת הדירות היו עשויים עץ, או חומרים אחרים שאינם עמידים אש. הנתבע הפר את חובת הזהירות המוטלת עליו כבעל מקרקעין ולא נהג כפי שמשכיר דירות סביר היה נוהג בנסיבות העניין, ומשכך חייב הנתבע בפיצוי הנזקים שנגרמו לתובעת מכוח סעיף 63 לפקודת הנזיקין וכמפורט בכתב התביעה.

 

כמו כן, הנתבע שכר את שירותיה של הגב' לבקוביץ שהעידה, כי אינה קבלנית בעלת רישיון לעסוק בעבודות הנדסה בנאיות כהגדרתן בסעיף 1 לחוק רישום קבלנים לעבודת הנדסה בנאיות, תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק רישום קבלנים"). לאור סעיף 16(1) לחוק רישום קבלנים, הרי שגב' לבקוביץ' לא הייתה מורשית לבצע את העבודות ע"מ להסב את החנות לדירות.

 

8.       עוד לטענתה, היה על הנתבע להוכיח כי הדירה שבנה עמדה בתקנים והוראות המחייבים בחוק, אך הוא לא עמד בנטל זה ולא הביא כל ראיה, כי הדירה נבנתה מחומרים תקינים שאינם דליקים או מועדים לשריפה. קירות הדירה של התובעת, לטענתה, היו עשויים עץ וגבס, ולכן מוגדרים כמבנה הנתון לסיכון לאש. גם חו"ד חוקר השריפות הצביעה על כך כי תקרת דירתה הייתה עשויה עץ בלבד, ולכן החום עלה למעלה בעוצמה רבה יותר.

 

כמו כן, העובדה כי הנתבע בחר שלא לבטח את הדירות אותן השכיר, להבדיל מהחנות שבבעלותו והסחורה שבה, מעידה על אדישותו ורשלנותו.

 

9.       עילה חוזית:

הנתבע הפר את הסכם השכירות שכרת עם התובעת, שעה שהשכיר לה יחידת דיור ללא היתר וללא תנאים בסיסיים לדיור בטוח.

 

בנסיבות אלו, יש לחייב את הנתבע בפיצוי התובעת על הנזקים שנגרמו לה בסך כולל של 75,000 ש"ח, בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

 

 

 

 

10.     גובה הנזק:

לתובעת העוסקת באומנות היו חפצי אמנות רבים שאספה במסעותיה בעולם, בנוסף למיטלטלין הנמצאים בכל בית מגורים. מאחר והכל נשרף לא נותר כל זכר ראייתי. התובעת העריכה את ערך המיטלטלין שנשרפו על פי ניסיונה רב השנים.

 

11.     תמצית טענות הנתבע:

הנתבע ציין, כי האירוע הנדון היה אירוע טראומטי מבחינתו הן מבחינה אמוציונאלית והן מבחינה כלכלית. הנתבע, לטענתו, נאלץ לשפץ את הנכס והפסיד בכך ממון רב, במיוחד שבתקופת השיפוץ לא יכול היה ליהנות מדמי השכירות שקיבל עבור יחידות הדיור.

 

לטענת הנתבע, טענת התובעת להיפוך נטל הראיה נזנחה בסיכומיה, וכך גם הטענה להתחייבות הנתבע לערוך ביטוח.

 

12.     הפן הנזיקי:

הפרת חובה חקוקה:

הטענה להפרות של חובה חקוקה, ובראשן הקמת ופיצול יחידות דירה בצורה לא חוקית, בניגוד לחוק תכנון ובנייה ובניגוד לתקנות שירותי הבטיחות, מהווה הרחבת חזית ממה שצוין בכתב התביעה.

 

לגופו של עניין, באשר לטענה בדבר הפרת חובה חקוקה השיב הנתבע, כי הוא ביצע את חלוקת הנכס כדין ואף דיווח לעירייה על שינוי השימוש בנכס מעסקי למגורים. תשלום הארנונה שולם על ידו  על פי תעריף של דירת מגורים. התובע הציג את אישור תשלום הארנונה ביחידות דיור מוכרות. לטענתו, אין צורך בהיתר נוסף. התובעת לא הציגה כל ראיה , או חו"ד נגדית הסותרת אל טענת התובע. כך גם לא הגישה חו"ד מומחה לעניין טיב הבנייה, או המסוכנות שבה.

 

כך גם טען, כי ציוד הכיבוי הנדרש הינו ברז כיבוי אש בסמוך לכניסה למבנה ולא בסמוך לכניסה לדירה, הפניה זו של התובעת מתייחסת לבתים שגובהם מעל 4 קומות בלבד.

 

לעניין הקבלנית שהנתבע הביא אף לעדות, הרי שאמנם היא אינה מחזיקה ברישיון, אך אין בכך להצביע על כך שהחוק מחייב אותה ברישיון קבלן ע"מ לבצע את העבודה. בכל מקרה בשום מקום לא נטען כי קיים חוק כזה. בנוסף, לא הוצגה כל ראיה כי הקבלנית עשתה עבודה רשלנית, או לא תקינה.

 

 

13.     עוולת הרשלנות:

לטענת הנתבע, הוא ביצע את החלוקה בהתאם להנחיית מומחה וכן פעל להגנות מתאימות. ע"פ דו"ח כיבוי אש פורט מהם החומרים מהם עשוי המבנה, אך לא נאמר שם כי קיימת רשלנות כלשהי בשימוש בחומרים הללו ובוודאי שלא אי חוקיות בשימוש בהם.

 

לטענתו, הוא לא יכול להיות אחראי להתנהגות חריגה של שוכר. עוד ציין הנתבע, כי נחקר בנדון על ידי המשטרה מיד לאחר השריפה. חקירה שהסתיימה ללא כתב אישום ומכאן עולה כי לא בוצעה על ידו כל פעולה שלא כדין.

 

14.     העילה החוזית:

לטענת הנתבע, התובעת ראתה את המושכר ואף הכירה אותו, שכן היא באה בנעליה של חברתה ששכרה את המקום לפניה. מתוך הבנה מלאה שכרה התובעת את הדירה והייתה מודעת לתכונותיה.

 

עוד לטענתו, התברר שהתובעת עשתה בנכס שימוש עסקי בניגוד לתנאי הסכם השכירות, שכן היא אחסנה בנכס בדים וחפצים שמכרה לצדדי ג'. בכך הפרה התובעת את הסכם השכירות והיא איננה זכאית לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לה (המוכחשים) מהפרה זו.

 

15.     גובה הנזק:

גם אם יקבע, כי קיימת אחריות של הנתבע, הרי, שלטענתו, לא הצליחה התובעת להוכיח את גובה הנזק. התובעת לא צירפה חוות דעת שמאי, או קבלות, המעידות על ערך המיטלטלין בגינם נדרש הפיצוי. מדובר במחירים שאינם מבוססים, שכן התובעת העריכה אותם בהתאם להיכרותה עם השוק והסוחרים.

 

בנסיבות אלו טוען הנתבע, כי לא חלה עליו כל אחריות וכן לא הוכח רכיב הנזק, ולכן יש לדחות את התביעה כנגדו ולחייב את התובעת בהוצאות ושכ"ט עו"ד.

 

16.     דיון והכרעה:

מדובר במקרה טרגי בו דליקה שפרצה בנכס שהושכר למספר שוכרים גבתה את חייו של אחד הדיירים, וכילתה את רכושה של דיירת אחרת, התובעת את נזקיה בתביעה זו שבפניי.

 

בדיון שהתקיים בפניי העידו מטעם התובעת: התובעת עצמה ומר יואל שוחט . כמו כן הוגש תצהיר נוסף של הגברת בללי , אך התובעת בקשה למשוך אותו לאחר שהעדה לא התייצבה לדיון ההוכחות (פרוטוקול עמוד 10). מטעם הנתבע, העיד הנתבע עצמו והגברת יעל לבקוביץ, אשר הייתה הקבלנית שביצעה את חלוקת הנכס והסבתו מחנות רהיטים לארבע יחידות דיור. כמו כן הגיש הנתבע חוות דעת מומחה, אשר בקש למושכה מהתיק עקב אי התייצבותו של המומחה לדיון ההוכחות (פרוטוקול עמוד 16).

 

מחקירת שירותי הכיבוי והמשטרה עולה שהדליקה פרצה כתוצאה מפיצוץ של בלוני גז שהביא השכן שנפטר בדליקה לדירתו, כפי הנראה ללא הרשאה ולמטרות מכירה. עוד עולה מחומר הראיות, כי יחידות הדיור לא היו מחוברות לפתחי גז, אלא רק לחשמל, כך שכל הכנסה של בלוני גז היה בה משום הפרת הסכם השכירות. בעניין זה אני מקבלת את עדותו של הנתבע, כי לא העלה על דעתו אפשרות שכזו, שכן היא בהחלט יוצאת דופן. כמו כן, לחקירתו במשטרה בעקבות האירוע לא היה כל המשך. אני מקבלת את עדותו בדבר הנזקים הכספיים שנגרמו לו עקב אירוע הדליקה, אך לא זו השאלה העומדת במחלוקת בין הצדדים בתיק זה.

 

17.     השאלות העיקריות שבמחלוקת:

השאלה העיקרית שבמחלוקת הינה, האם קיימת לנתבע אחריות כלפי התובעת הן מהפן הנזיקי והן מהפן החוזי.

 

אם תתקבל טענתה של התובעת לגבי אחריות הנתבע, נשאלת השאלה מהו גובה הנזק לפיו ייקבע סכום הפיצוי, אשר לטענת הנתבע לא הוכח.

 

18.     טרם אתייחס לשאלות העיקריות שבמחלוקת, אתייחס בקצרה לטענות המקדמיות אליהן הפנה הנתבע: זניחת הטענה של התובעת בסיכומיה לעניין היפוך נטל הראיה ולעניין התחייבות הנתבע לערוך ביטוח, וכן הטענה בדבר הרחבת חזית לעניין הפרות חובה חקוקה.

 

19.     טענות מקדמיות:

אינני מקבלת את טענת הנתבע לזניחת טענת "היפוך נטל הראיה" של התובעת בסיכומיה , שכן בסעיף 32 לסיכומי התובעת נרשם באופן מפורש, כי נטל ההוכחה חל על הנתבע, ולכן טענה זו לא נזנחה.

 

אינני מקבלת את טענת הנתבע לזניחת טענת התובעת בעניין התחייבות הנתבע לערוך ביטוח- שכן בסעיפים 37 ו- 38 לסיכומי התובעת היא טוענת לעניין זה. על כן טענה זו לא נזנחה. יחד עם זאת גם בהסכם ת/1 בסעיף 15 בו הוזכר נושא עריכת הביטוח מדובר על ביטוח מבנה, אשר איננו רלבנטי לתביעה שבפניי. לאור האמור לעיל הטענה בעניין זה נדחית. הנתבע לא התחייב לרכוש פוליסת ביטוח לתכולת היחידה.

 

אינני מקבלת את טענת הנתבע בדבר הרחבת חזית על ידי התובעת בעניין הפרות חובות חקוקות, שכן  טענה זו נטענה בסעיף 12 לכתב התביעה, ולכן אין מדובר בהרחבת חזית.

נפנה כעת לדיון לגופו של עניין:

 

אחריות נזיקית:

20.     הפרת חובה חקוקה:

לטענת התובעת, הנכס פוצל ללא היתר בניה. הנתבע טען כנגד טענה זו שהתובעת לא הוכיחה זאת מחד, ומאידך הוא הוכיח את קיומו של היתר על ידי העיריה, בהצגת ההודעה שלו לעירייה על שינוי הייעוד בנכס למגורים ותשלום ארנונה בהתאם ליעוד החדש.

 

לעניין זה ייאמר, כי אינני יכולה לקבל את טענות הנתבע, לא בפן הפרוצדורלי ולא בפן המהותי.

 

הנתבע טוען שעל התובעת להוכיח שאין היתר בנייה, ואילו התובעת טענה שעקב כך שהנתבע הודה כי פיצל את החנות שהייתה בבעלותו לכמה דירות, הרי שהוא זה המחויב להציג היתר מהרשות המקומית לביצוע הפיצול האמור, ומשלא הציג היתר שכזה, הרי שהדבר פועל לחובתו.

 

21.     לאחר עיון בטיעוני הצדדים מצאתי שאין במקרה הנדון צורך לדון בשאלת נטל הראיה, שכן לגבי ההוכחה על קיומו של היתר לנכס הנמצא בבעלות אחד הצדדים, הנטל להוכיח כי קיים היתר לפיצול ושינוי יעוד חל על בעל הנכס, בין אם הוא התובע ובין אם הוא הנתבע. בעל נכס שלא הציג היתר בנייה לנכס הנמצא בבעלותו ובוצעו בו עבודות בנייה על ידו, חל עליו הכלל הידוע שמי שלא מציג מסמך שאמור להימצא בידו, או שאינו מזמן עד הנמצא בשליטתו, יש לזקוף זאת לחובתו.

 

לעניין זה יפים דבריו של כב' הש' א. גולדברג במסגרת ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו, פס"ד כרך מה חלק רביעי, לעניין אי הבאת עד רלבנטי, אך יפים גם לעניין מסמך שמצוי בשליטת בעל דין הנמנע מהצגתו. כך נאמר שם, בעמ' 658:

 

    "אי-הבאתו של עד רלוואנטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד".

 

הפרת חובה חקוקה:

שינוי היעוד – היתר בנייה:

אינני מקבלת את טענת הנתבע כי עצם העובדה שהעירייה גובה ארנונה לפי תעריף למגורים (להבדיל מתעריף עסקי), מהווה הוכחה כי השימוש שנעשה בנכס הינו בהתאם להיתר בנייה, או שיש בכך אישור לפיצול הנכס ושינוי היעוד שלו מעסקי למגורים.

 

בית המשפט העליון התייחס במסגרת הדיון בע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס (ניתן ביום 11.02.14) בנוגע לסעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן" "חוק המכר") לעניין כוונת המחוקק במסגרת סעיף זה להגן על קונים, אשר בכל הנוגע למידע המתייחס לטיב המכר נמצאים בעמדה נחותה לעומת המוכרים. אמנם במקרה דנן מדובר בחוזה שכירות וביחסי משכיר- שוכר, אולם ניתן להקיש על כך גם לענייננו. להלן הדברים:

 

"... גישה פאטרנליסטית זו אכן מצויה היא במערכת משפטנו... כגון באותם מקרים שאחד מהצדדים לחוזה נחות... והמחוקק בא למסקנה, שמן הראוי ומן הצדק לפרוש את כנפי החוק עליו ולקבוע בחוק דרישות והנחות, שיש בהן כדי לתקן פגם ונחיתות אלה. מן הראוי להפנות לדוגמאות אחדות לכך... סוג נוסף... הוא כאשר המחוקק מבקש להגן על קונים, אשר בכל הנוגע למידע המתייחס לטיב המכר נמצאים בעמדה נחותה לעומת המוכרים - כגון סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968, אשר בא לבטל את העקרון של 'ייזהר הקונה' כאשר מדובר בקונה שאפשרויותיו להיזהר ולקבל מידע נחותות ומחייבות הגנה... וכגון סעיפים 2–4 של חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, באשר לחובה המוטלת על מוכר הדירה למסור לקונה מפרט... והמאפשרים לקונה הדירה להסתמך על המיפרט ועל הוראות תקנות הבנייה על-אף האמור בחוזה המכר... מטרת חוק זה, כפי שהוצהר על-ידי מציעיו, היא להגן על ציבור גדול של רוכשי דירות (ובכך יסודו הפאטרנליסטי) וכן להגביר את איכות הבנייה בישראל... שיקולי 'הגנה' אלה וכיוצא באלה הניעו את המחוקק לחקיקת הוראות מפורשות, שיש בהן משום התערבות בחופש ההתקשרות והחוזים" (ראו ד"נ 22/80 בית יולס בע"מ נ' רביב משה ושות' בע"מ, פ"ד מג(1) 441, 469 (1989), בפסקה 4 לפסק דינו של המשנה לנשיא השופט מ' אלון) (ההדגשות הוספו- ח.ק.).

 

22.     ניתן להקיש על כך, כאמור, גם לענייננו, שכן המידע המצוי בידי בעל הנכס לעניין טיב הנכס והיתרי הבנייה, גדול בהרבה מזה הידוע למי שרוכש את הנכס, או כבמקרה דנן, מי ששוכר אותו. ברי, כי בידי בעל הנכס האישורים המתאימים מהעירייה לעניין היתר חלוקת הנכס ושינוי ייעודו. כך גם מצופה, כי בכל הנוגע לתקינות הנכס ובטיחותו בידי בעל הנכס המידע הנוגע לכך.

 

כאן המקום לציין, כי יש להבחין בין פקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן: "פקודת העיריות"), אשר קובעת בפרק 14 את חובת תשלום הארנונה, לבין חוק התכנון והבניה, אשר אוזכר לעיל, אשר מסעיף 145(א)(2) עולה, כי ככלל כל עבודת בניה הנעשית במבנה קיים טעונה היתר כאשר החריג לאותו כלל הוא "שינוי פנימי" הנעשה בדירה (ראו גם הפנייתה של התובעת להליך רע"פ 11191/07 אלפונסו ברדה נ' מדינת ישראל – הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (כב' השופט ג'ובראן)).

 

הרציונל העומד בבסיס דיני התכנון והבניה הקבועים בחוק התכנון והבניה, ואשר הובהרו במסגרת הפסיקה, כולל איזונים ובלמים, אשר היטיבה לתארם כב' השופטת נאור (כתוארה דאז) במסגרת עע"מ 2408/05 הושעיה ישוב קהילתי כפרי של אגוד המושבים של הפועל המזרחי נ' מדינת ישראל- משרד הביטחון ואח' (פסק הדין מיום 04.02.2007):

 

"דיני התכנון והבניה הם דינים מאזנים. הם מאזנים, למשל, בין אינטרס הכלל המצדיק, לעתים, הפקעות לצרכי ציבור, לבין אינטרס הפרט בקניינו. הם מאזנים בין רצונו של הפרט להפיק מרכושו (או מרכוש שבחזקתו) את המירב, לבין אינטרסים נוגדים של תושבי הסביבה. הם קובעים מרווחים בין בית לבית, הגבלת אחוזי בניה, ועוד ועוד ..." (ע"א 8797/99 אנדרמן נ' ועדת הערר המחוזית, פ"ד נו(2) 466, עמ' 480-479 (כב' השופטת נאור (כתוארה דאז)).

      

            מהאמור לעיל עולה, כי לא ניתן לראות בביצוע תשלומי ארנונה לפי יעוד מסוים כהוכחה למתן

            היתר לשינוי יעוד וביצוע השינויים שנדרשו לשם כך. מדובר בהוראות חוק שונות הנמצאות

          בדברי חקיקה שונים אשר מהותן ומטרתן שונה, זאת למרות שקיים ביניהן קשר ויש בהן

          מטרות משותפות.

 

23.     רשלנות:

ממכלול הראיות ניתן ללמוד, כי הנתבע היה מודע ל"סיכוני אש" כאשר ביצע את חלוקת הנכס והסב אותו ליחידות דיור, ולכן מנע שימוש בגז בנכס והותיר אפשרות לשימוש בחשמל בלבד. בעניין זה, כאמור, אני מקבלת את טענת הנתבע, כי הכנסת בלוני גז לדירה ע"י השכן לא הייתה בגדר משהו שניתן היה לצפות מהנתבע ,כמשכיר, לדעת.

 

יחד עם זאת, בנוסף לעובדה כי בנכס לא הותר שימוש בגז, היה על הנתבע לקבל היתר כדין וכך גם היינו מצפים כי החלוקה ליחידות הדיור תיעשה ע"י קבלן בעל רישיון מתאים.  אמנם התנהגות השכן הייתה בלתי צפויה במבט אובייקטיבי, ואני מאמינה לנתבע שכך היה גם במבחן הסובייקטיבי, אך עצם קיומם של סיכוני אש היו בידיעתו של הנתבע, שאף פעל להקטנתם, ואין ספק שהיו צריכים להיות בידיעתו. רשלנותו מתבטאת בכך ששינוי יעוד כל כך מהותי נעשה ללא היתר בנייה מתאים, אשר מטבע הדברים היה כולל את הדרישות האמורות למנוע, או לכל היותר להקטין נזקים מסוג זה. הדבר נכון גם לגבי העסקת בעל מקצוע ללא רישיון מתאים.

 

הנתבע זימן לעדות את הקבלנית שתכננה (עם הנתבע) וביצעה בפועל את הפיצול ליחידות הדיור בנכס, הגב' יעל לבקוביץ (להלן: "הגב' לבקוביץ"). עדה זו הודתה בעדותה שהיא לא קבלנית רשומה, שכן "... המשרד ביטל את המבחנים אז אין לי רישוי" (פרט' עמ' 14, ש' 16).

 

כך גם הגב' לבקוביץ העידה, כי היא לא טיפלה בהוצאת היתר לפיצול: "לא ביקשתי לראות היתר. אני רק עובדת עם תכניות" (פרט' עמ' 14 ש' 18). לטענתה, היא ביצעה את העבודה לפי תכניות. לטענתה היא עבדה עם קבלנים מורשים ובחרה את החומרים הנדרשים לפי התקן (פרט' עמ' 15 ש' 6-7).

 

לא מצאתי בעדות זו הוכחה לטיב הבנייה ובוודאי שלא לבנייה בהתאם להיתר מתאים. העדה לא בדקה, לדבריה, אם יש היתר בנייה ולא פירטה באלו אמצעי מיגון ובידוד נקטה בביצוע הפיצול. המשקל שניתן לתת לעדות זו, שניתנה על ידי עדה שתפקדה כקבלנית, אך איננה רשומה במרשם הקבלנים, איננה מספיקה לאיין את טענת התובעת הן בעניין הפרת חובה חקוקה והן בעניין הרשלנות.

 

24.     אם הייתה מוגשת בקשה להיתר בניה ושינוי יעוד עקב החלוקה, מטבע הדברים היו נקבעים דרישות לאמצעי בטיחות, הנובעים מאותה חלוקה שנעשתה בפועל. אך סביר הוא, כי בעת שינוי ייעוד בנכס משתנות גם הדרישות לאמצעי הבטיחות שיש להתקין בנכס ולמיקומם. לא עלה בידי הנתבע או העדה מטעמו להציג בפניי כל מסמך שכזה הנוגע להיתר הפיצול או אמצעי מיגון ובטיחות שבוצעו עקב אותו פיצול.

 

נתתי לנתבע אפשרות במהלך דיון ההוכחות לפנות לעירייה לקבלת העתק מהיתר הבנייה, אך מסמך כזה לא הוגש והדבר אומר דרשני.

 

בנסיבות אלו, אני מקבלת את טענת התובעת שהנכס פוצל ובוצע בו שינוי יעוד ללא היתר בנייה, ולכן הנתבע הפר את הוראות סעיף 145 (א)(2) לחוק התכנון והבנייה.

 

25.     כך גם אני מקבלת את טענת התובעת שהנכס פוצל ללא אמצעי הגנה מתאימים מפני אש, שכן לא הנתבע ולא העדה מטעמו הביאו ראיות הסותרות טענה זו. לא זו אף זו, מעיון בדו"ח כיבוי אש עולה, כי התקרה בדירת התובעת בנויה מעץ בלבד, פחות יציבה וחזקה מהתקרה בדירה הדרומית, ולכן השריפה גרמה נזק גדול יותר תוך זמן קצר.

 

26.     עוולת הרשלנות:

          עצם העובדה שבוצע שינוי יעוד ללא היתר מתאים מעיד על רשלנות. מדובר בשינוי מהותי הן ביעוד עצמו מעסקי למגורים, והן בפיצול יחידה אחת לארבע יחידות. שינויים שכאלה מטבע הדברים יוצרים דרישות שונות.

 

27.     סיכום ביניים- עוולת הרשלנות והפרת חובה חקוקה:

כאמור לעיל, מצאתי, כי לנתבע יש אחריות מושגית כבעל הנכס, כפי שיובהר להלן: היה על הנתבע להציג היתר בנייה בהתייחס לשינוי היעוד וחלוקת הנכס. היתר משמעו, שנעשו בדיקות לצורך התאמת הנכס לייעוד החדש. מאחר שבמקרה דנן לא הוצג היתר בנייה, דבר שהיה במסגרת אחריותו של הנתבע כבעל הנכס, הרי שיש לייחס לו אחריות מושגית בכל הנוגע לתכנון והבנייה שנעשו בנכס לצורך פיצולו ושינוי היעוד.

 

היתר בניה ניתן לאחר בדיקת הנכס ומתן הוראות מתאימות הכוללות הוראות בטיחות בהתאם לסוג הנכס ויעודו, ואשר מטבע הדברים היו יכולים להביא להקטנת הנזק. מכאן הקשר הסבתי בין העדר היתר בנייה כדין, לנזק שנגרם ובעיקר לעוצמתו.

 

בדו"ח כיבוי אש נקבע (הדו"ח צורף לכתב התביעה), כי בדירת התובעת "התקרה בנויה מעץ בלבד, פחות יציבה וחזקה מהתקרה בדירה הדרומית עוצמת החום ועלייתו כלפי מעלה גרמה לה נזקים קשים יותר". מאחר שהתקרה הייתה בנויה מעץ בלבד, הרי שנגרמו נזקים קשים יותר מאשר תקרה שבנויה מחומרים אמידים יותר לאש.

 

ניתן להסיק, כאמור, כי הנתבע ידע שהחלוקה לארבע יחידות דיור דורשת תכנון שונה והתגוננות מנזקים כשהחליט שהיחידות תהיינה מחוברות לחשמל בלבד, בלי אפשרות לחיבור לגז, אך ראוי שבמקרה כזה הדבר ייעשה עם היתר כדין ועם קבלן מורשה. הדבר לא נעשה, ומכאן שהייתה רשלנות בהתנהלות הנתבע.

 

לאור האמור לעיל, אני רואה את הנתבע כמי שחב באחריות מושגית. ברי, כי לבעל נכס אין אחריות מוחלטת, אך יש אחריות בסיסית של הוצאת היתר בנייה ודאגה לאמצעי מיגון נגד אש, במיוחד כאשר מבצעים חלוקה של נכס לשוכרים שונים. במקרה הנדון ,למרות שאני מקבלת את טענת הנתבע שלא יכול היה לצפות להתנהגות שהביאה לפרוץ הדליקה, אני סבורה שעצם הסיכון מאש היה בידיעתו של הנתבע ובוודאי שהיה צריך להיות בידיעתו.

 

עוולת הרשלנות ועוולת הפרת חובה חקוקה שזורות האחת בשנייה במקרה הנדון, שכן עצם ביצוע עבודות בנייה של פיצול נכס ושינוי היעוד שבו ללא היתר בנייה מהווה הפרת חובה חקוקה, וזו התנהלות שיש בה משום רשלנות, למרות שאין להטיל על בעל נכס אחריות מוחלטת, ולא על כל שינוי המבוצע בנכס,  או אי עמידה בתקנה זו או אחרת הייתי מגיעה למסקנה שהגעתי במקרה הנדון. יש לבחון את מהות השינוי בכל מקרה ומקרה, אך שינוי של נכס ע"י פיצולו וכן שינוי היעוד שבו הם שינויים מהותיים הגוררים  בצדם דרישות שאי קיומן מהווה רשלנות.

 

במקרה הנדון, ממכלול הראיות עולה, כי לא ניתן היה למנוע את הדליקה לחלוטין, אך ניתן היה להאט את קצב התפשטותה  מדירת המקור לדירת התובעת, ובכך להציל לפחות חלק מהפריטים שהלכו כולם לאבדון מוחלט. בנסיבות אלו אני מעמידה את אחריותו של הנתבע על 40%.

 

28.     העילה חוזית:

שני הצדדים טוענים להפרת ההסכם על ידי הצד שכנגד. הנתבע טען כי התובעת הפרה את הסכם השכירות בכך שהדירה שימשה כמחסן למלאי עסקי. התובעת טענה כי לא מדובר בעסק פעיל ותוסס, אלא אולי במכירות אקראיות שהן בגדר שימוש סביר שאדם רשאי לעשות בביתו. בעניין זה אני מקבלת את עדותה של התובעת ואינני מקבלת את הטענה שהפרה את הסכם השכירות בכך שאחסנה בדירתה מספר פריטים למכירה, אם כי יש לכך השלכות לגבי גובה הנזק ולכך אתייחס בהמשך.

 

מוסיף וטוען הנתבע שהתובעת חתמה על הסכם השכירות הקובע כי ראתה את הדירה ומצאה אותה מתאימה לצרכיה. לטענתו, התובעת לא יכולה לטעון לאחר שחתמה על סעיף זה טענות כנגד המושכר. הוסיף וטען הנתבע שהתובעת הכירה את הנכס משום שחברתה התגוררה שם לפניה כך שהיא הייתה מודעת לכל הקשור בנכס.  אין ספק שלחתימה זו יש נפקות משפטית בהתייחס למצב הנכס, אך  גם אם אישרה התובעת בחתימתה על הסכם השכירות כי בדקה את הנכס ומצאה אותו ראוי למגורים, היא לא אמורה לדעת כי אין היתר בנייה לפיצול הנכס ואין הגנה ראויה מפני סיכוני אש.

 

29.     גובה הנזק:

אכן, צודק הנתבע, כי לא הוגשה חוות דעת שמאי ,שהיא דרך המלך להוכחות גובה הנזק, ואף לא הומצאו קבלות של החפצים שנשרפו, או חפצים חדשים שנקנו כתחליף לאלו שהתכלו בשריפה. התביעה כולה מסתמכת על הערכתה של התובעת. לטענת הנתבע , בנסיבות אלו לא הוכיחה התובעת את גובה הנזק.

 

בכתב התביעה בסעיף 7 מפרטת התובעת את החפצים שהושמדו בשריפה ומעריכה את ערכם הכספי בסך של 159,200 ש"ח. בסעיף 19 לתצהיר עדות ראשית חוזרת התובעת ומצהירה על הפריטים שנשרפו ומעריכה את ערכם הכולל בסכום של כ- 150,000 ש"ח. בסעיף 15 לכתב התביעה מפרטת התובעת את רכיבי התביעה ומציינת את הסך של 159,200 ש"ח כנזק ישיר וסך נוסף של 23,000 ש"ח בגין עוגמת נפש והתרוצצות למציאת דיור חלופי וציוד חלופי. יחד עם זאת התובעת העמידה את סכום התביעה על סך של 74,800 ש"ח.

 

במקרה הנדון, מדובר בסיטואציה מיוחדת כאשר כל התכולה נשרפה,  מצב שבו גם השמאי היה מכין את חוות דעתו על בסיס הפרטים שהייתה מוסרת לו התובעת. התובעת בוודאי איננה אשמה בכך שלא נשארו אפילו שרידים, או קבלות, בשל עוצמת השריפה, ולכן ניתן במקרה דנן לקבוע את גובה הפיצוי על דרך האומדנה בהסתמך על הערכתה של התובעת, אשר נתמכה בעדותו של מר שוחט אשר העיד שהוא מכיר את הדירה ומבקר בה למרות שאיננו נשוי כעת לתובעת. 

 

התובעת לא הביאה הצעות מחיר של הפריטים שניזוקו בשריפה, או כל ראיה אחרת שיש בה לתמוך בהערכת המחיר שהעריכה  באופן עצמי, יחד עם זאת, הערכתה נראית הגיונית ומתאימה בנסיבות המקרה הנדון. מצאתי את עדותו של מר שוחט כעדות תומכת ואמינה.

 

טען הנתבע שהתובעת עשתה שימוש בדירתה כמחסן לפריטים הנמכרים על ידה. מחומר הראיות עולה כי בדירה היו פריטי אמנות רבים , שאינם אופייניים ליחידות דיור קטנות, כמו כמות של 15 שטיחים רקומים, 6 שטיחי גובלן ו-2 שטיחי גובלן גדולים. מדובר בכמות פריטים אשר הנתבע לא יכול היה לצפות. יחד עם זאת, התובעת עצמה העמידה את סכום התביעה על כמחצית מהסכום שקבעה בהערכתה. 

 

כמו כן, אם אתייחס לסכום התביעה העומד על סך של 74,800 ש"ח, הכולל את הנזק הישיר והפיצוי על עוגמת נפש (23,000 ש"ח - סעיף 15ב לכתב התביעה), הרי שהפיצוי הנדרש בגין הנזק הישיר שנגרם  מאובדן המיטלטלין שהיו בדירה עומד על סך של 51,800 ש"ח, שהוא סכום סביר למיטלטלין הקיימים בדירת מגורים. בנסיבות אלו, מצאתי לקבל את הפיצוי הנדרש בפועל לגבי המיטלטלין.

 

עוגמת נפש:

בנסיבות תיק זה אני קובעת, שהתובעת זכאית לפיצוי בגין עוגמת נפש, שכן מדובר באירוע טראומתי בו מצאה עצמה התובעת נמלטת ב"עור שיניה" משריפה, כשהאש כבר אוחזת בשערה (מילון השפה העברית באינטרנט מגדיר את הביטוי "נמלט בעור שיניו" הלקוח מספר איוב (י"ט/כ- "ואתמלטה בעור שני"–כמי ש"נחלץ ברגע האחרון מסכנה גדולה כשהאיום נוגע בבשרו ממש ואינו מצליח לקחת עמו דבר" – המקרה שבפניי תואם הגדרה זו במדויק). הסכום המבוקש בסך של 23,000 ש"ח הכולל גם את הטרחה הרבה במציאת דיור חלופי וציוד חלופי, נראה לי סביר ואני מקבלת את ראש הנזק הזה במלואו.

 

לאור האמור לעיל, אני מקבלת את הערכת התובעת לגבי הנזק הנתבע. כפי שכבר פורט על ידי בפרק הדן באחריות הנתבע, אינני רואה אותו כמי שאחראי באופן מלא לאירוע. העמדתי את אחריותו, אשר בעיקרה נבעה מכך שלא נקט באמצעים שהיו גורמים להקטנת הנזק, על 40%. 

 

30.     סוף דבר:

על הנתבע לשלם לתובעת פיצוי בסך של 29,920 ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל,  ובתוספת שכ"ט עו"ד בסך של 6,000  ש"ח (כולל מע"מ) וכן החזר אגרה בהתאם לקבלה. התשלום יבוצע תוך 30 יום.

 

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

 

ניתן היום,  כ"ד סיוון תשע"ז, 18 יוני 2017, בהעדר הצדדים.

 

חנה קלוגמן