כיצד יחושב שווי הרכישה של מניות באיגוד מקרקעין שנרכשו על ידי העוררת במסגרת עסקת מיזוג במתווה של החלפת מניות?

 

בית המשפט המחוזי בחיפה דן בשאלה כיצד יחושב שווי הרכישה של מניות באיגוד מקרקעין שנרכשו על ידי העוררת במסגרת עסקת מיזוג במתווה של החלפת מניות? האם על פי שווי המקרקעין שבבעלות האיגוד או על פי שווין של המניות הנרכשות? בית המשפט קבע כי יש לחשב את השווי על פי שווי המניות הנרכשות.

 

  

לעיון בפסק הדין המלא (זמין למנויים בלבד)

  

 

מפסק הדין:

 

"1.      כיצד יחושב שווי הרכישה של מניות באיגוד מקרקעין שנרכשו על ידי העוררת במסגרת עסקת מיזוג במתווה של החלפת מניות; האם על פי שווי המקרקעין שבבעלות האיגוד או על פי שווין של המניות הנרכשות? זו השאלה הניצבת להכרעה בפנינו בגדרו של הערר הנוכחי.

...

דיון והכרעה

13.      כפי שיפורט להלן, הגענו למסקנה כי הדין עם העוררת וכי יש לחשב את המס החל על העוררת בהתאם לשווי המניות שהועברו בעסקת המיזוג, כלומר לפי השווי של 228,750,000 ש"ח.

 

          את הדיון נתחיל בהערה מקדימה לעניין מס רכישה ולאחר מכן נדון בשאלת מקור ההטבה במס, האם מקורה בהוראות סעיף 103ב', כטענת העוררת, או שמא רק בהחלטת המיסוי כטענת המשיב. לאחר מכן נבחן את פרשנות הוראות סעיף 103ב' ואת פרשנות החלטת המיסוי, ונצביע על כך כי הפירוש הראוי של שני המקורות מוביל למסקנה כי את המס יש לחשב על פי שווי המניות שהועברו בעסקת המיזוג.

 

מס רכישה

14.      מס הרכישה המוטל על רוכש זכות במקרקעין על פי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, הינו מס עקיף המוטל על צריכה (ראו י' הדרי מיסוי מקרקעין כרך ד' 30 (2008); א' נמדר מס שבח מקרקעין – בסיס המס 91 (2012) ו- ו"ע 54436-11-10 מליסרון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, פסקה 16 (23.10.2014)). על הרקע להטלת מס הרכישה הרחבנו בפסק דיננו בו"ע  54436-11-10 הנ"ל ולא נחזור על הדברים.

 

          חשוב להדגיש עם זאת, כי החבות במס  שבח ומס רכישה על פעולה באיגוד מקרקעין מבוססת למעשה על עקרון "הרמת המסך", דהיינו זיהוי עסקת מכירת המניות עם עסקה למכירת המקרקעין שבבעלות האיגוד (יש שכינו זאת עיקרון השיקוף). למעשה המחוקק זיהה עסקה באיגוד כעסקה למכירת המקרקעין. בע"א 5773/99 סובול נ' מנהל מס שבח מקרקעין – ת"א (9.2.2003) אומר השופט ריבלין "הסדר זה עולה בקנה אחד עם תכלית החוק, למסות זכויות במקרקעין המוחזקות על ידי איגודים, באמצעות הרמת מסך ההתאגדות" (שם, פסקה 9. ראו גם ז' שרון נ' הורנשטיין ר' ארויו"מיסוי פעולה באיגוד מקרקעין כמיסוי מכירת זכות במקרקעין - הרמת המסך והשלכותיה" מיסים יז/2 א-163 (2003)). כמובן כי מקום שבו המוכר החזיק רק בחלק מזכויות האיגוד, חושבו זכויותיו במקרקעין על פי אותו שיעור יחסי.

 

15.      משמעות עיקרון "הרמת המסך" הייתה כי בעת חישוב שווי המכירה בפעולה באיגוד מקרקעין, נקבע השווי על פי שווים של המקרקעין מבלי להתחשב בזכויות או בהתחייבויות של האיגוד עצמו (ע"א 91/76 פולינווסט אסטבלישמנט נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד לא(1) 361 (1976); ע"א 4343/03 חצרוני נ' מנהל מס שבח טבריה, פ"ד נט(4) 85 (2005)).

 

          בשנת 2002, במסגרת הרפורמה בחוק מיסוי מקרקעין, התקבל תיקון מס' 50, שכלל בין היתר את ביטול עיקרון הרמת המסך בחישוב שווי הזכויות לצורך החיוב במס שבח בפעולה באיגוד מקרקעין. סעיף 7א' לחוק מיסוי מקרקעין השווה בין חישוב מס השבח בחוק מיסוי מקרקעין לחישוב מס רווחי ההון לפי פרק ה' לפקודת מס הכנסה. משמעות הדבר הינה כי מיום תוקפו של תיקון מס' 50, מחויב מוכר הזכויות באיגוד במס רווחי הון על פי עליית ערך זכויותיו באיגוד, ולא על פי עליית ערך המקרקעין (ראו א' נמדר הנ"ל, עמ' 557; י' הדרי הנ"ל, כרך ב' חלק ראשון עמ' 192); א' אליאב"מיסוי איגודי מקרקעין - היסטוריה, תכלית, סוגיות והשוואה בינלאומית" מיסים כו/2 א-96 (2012); ע"א 4343/03 הנ"ל)).

 

16.      עיקרון הרמת המסך, דהיינו קביעת שווי הפעולה באיגוד על פי שווי המקרקעין, נשמר לגבי מס הרכישה (סעיף 7א(ב)).  סעיף 9(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע:

 

(1) בפעולה באיגוד מקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישה שהיתה חייבת בו מכירת זכות במקרקעין ששוויה הוא החלק היחסי - כאמור בפסקה (1א) - משווי כלל הזכויות במקרקעין שבבעלות האיגוד; לענין סעיף קטן זה, "פעולה באיגוד" - הענקת זכות באיגוד, לרבות הקצאתה, הסבתה, העברתה או ויתור עליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד, והכול בין בתמורה ובין שלא בתמורה; לעניין זה, "הקצאה" - כל הנפקה של זכויות באיגוד;

 

(1א)  החלק היחסי האמור בפסקה (1) הוא כיחס החלק של הזכויות הנמכרות באיגוד המקרקעין לכלל הזכויות באותו איגוד, ואם הזכויות הנמכרות, כולן או חלקן, מעניקות רק זכות לנכסי האיגוד בעת פירוקו (בסעיף זה - זכויות בפירוק) - כיחס האמור או כיחס שבין הזכויות בפירוק הנמכרות כאמור, לכלל הזכויות בפירוק, לפי הגבוה מביניהם;

 

(2) [...]

 

          רואים אנו כי מיום כניסתו לתוקף של תיקון מס' 50 נפרדו דרכי חישוב מס השבח ומס הרכישה זה מזה. הדבר מעיד על ההבחנה בין התכליות השונות של כל אחד מהמסים. בעוד שמס שבח מוטל על רווח ההון שנצבר למוכר, ועל כן מחייב התחשבות בכל נתוני הרווח וההפסד, הרי שמס הרכישה שהינו מס צריכה, מוטל על צריכתם של נכסי המקרקעין והוא אינו מתחשב בהתחייבויות ובזכויות הנוספות שיש לאיגוד. יוצא כי לצורך חישוב מס השבח עלינו לאתר את רווח ההון שנוצר למוכר, רווח המושפע משווי זכויותיו באיגוד, ואילו לצורך חישוב מס הרכישה עלינו לאתר את שווי הנכס שנצרך, כלומר שווי המקרקעין ולבודד שווי זה משווי יתרת הזכויות שייתכן ונרכשו.

 

17.      עם זאת, קיימות הוראות שונות בדין הפוטרות מתשלום מס רכישה כולו או חלקו. בין ההוראות המקנות פטור או הטבה בתשלום המס, מצויות גם ההוראות העוסקות במיזוג בין חברות בחלק ה'2, פרק שני לפקודת מס הכנסה (להלן: פרק המיזוגים), ועל כן נפנה  כעת לבחון את הוראות המיזוג ותחולתן על מתן הטבה או פטור מתשלום מס רכישה.

 

הטבות מס במיזוג חברות

18.      חיי המסחר וצרכים עסקיים שונים ומגוונים, עשויים להביא תאגידים לנקוט בהליכים לשינוי מבנה ובין היתר לשיתוף פעולה. שיתופי פעולה אלו עשויים ללבוש צורות שונות ובהן שילוב במשאבים, הקמת גופים מאוחדים וכדומה. שילוב תאגידים למסגרת משותפת מאפשרת צמצום וחסכון במשאבים, ניצול טוב ויעיל יותר של משאבים וכוח אדם, פיתוח עסקים חדשים, הרחבת שירותים ומוצרים, התמודדות טובה יותר בתחרות עם צדדים שלישיים וכדומה.

 

19.      ביצוע שינוי מבנה, שילוב עסקים ואיחוד כוחות, עשויים לגרור חבויות שונות במס. בדרך כלל העברת נכסים וזכויות בין התאגידים תחשב אירוע של מימוש, שייכלל בהגדרת מכירה על פי דיני המס (ראו ד' אלקינס מיסוי חברות ובעלי מניותיהן כרך א' 483 (2004); א' רפאל ש' לזר מס הכנסה כרך שני, 473 (2014)).

 

          המחוקק הישראלי, כמו מחוקקים רבים אחרים בעולם, סבר כי במצבים מסוימים ראוי לעודד שיתופי פעולה, שינוי מבנה ושילובי משאבים ועל-כן קבע הוראות המכירות בהטבות מס שיינתנו במקרים שכאלו. הטבות אלו כלולות בפרק המיזוגים בחלק ה'2 לפקודה.

 

20.      לא כל שינוי מבנה ולא כל שיתוף פעולה בין תאגידים, יזכה להטבות המס. המחוקק ייחד את ההטבות לרשימה מוגדרת של פעולות כקבוע בפקודה (ראו גם ע"א 8454/01 מכתשים אגן נ' מדינת ישראל (14.4.2003); ע"א 9453/06 מנהל מע"מ ומס קניה תל-אביב נ' שופינג.קום בע"מ (11.8.2008)). בין הפעולות הזוכות להטבות מס מצויה גם פעולת המיזוג בין חברות (ראו הגדרת מיזוג בסעיף 103 לפקודה).

 

          מיזוג בין חברות עשוי להתבצע בדרכים שונות. המיזוג הקלאסי מתרחש כאשר חברה מעבירה את מלוא נכסיה, זכויותיה וחובותיה, לחברה קולטת, כאשר בסופו של ההליך החברה המעבירה מתחסלת. מיזוג כזה מוכר כמיזוג אופקי. בשנת 2000 תוקנה הגדרת מיזוג והמחוקק הכיר בהטבות המס גם במצבים נוספים של "מיזוג אנכי", דהיינו מיזוג שבסופו של יום החברה הנעברת נותרת על כנה. במיזוג שכזה, הנעשה דרך החלפת מניות, מעבירה החברה המתמזגת ("החברה המעבירה") את מלוא מניותיה בחברה אחרת (החברה הנעברת) לחברה הקולטת, כך שבסופו של יום הופכת החברה הנעברת לחברת בת של החברה הקולטת. בתמורה מקבלים החברה המעבירה או בעלי מניותיה, מניות בחברה הקולטת, כך שבעלי המניות של שתי החברות (קולטת ומעבירה) הופכים לבעלי המניות של חברת האם בלבד (החברה הקולטת).

 

          גם פעולה כזו של החלפת מניות מוגדרת בחוק כמיזוג, שכן בסופו של ההליך משתלבים יחדיו הן השליטה והן הפעילות העסקית.

 

21.      כדי לעודד פעילות מיזוג קבע המחוקק בסעיף 103ב' לפקודה, הוראת פטור והטבות במס:

 

(א)       מכירת זכויות בחברה מעבירה אגב מיזוג, והעברת נכסי חברה מעבירה או התחייבויותיה לחברה קולטת אגב מיזוג, לא יחוייבו במס לפי פקודה זו, לפי חוק התיאומים בשל אינפלציה או לפי חוק מס שבח מקרקעין.

 

(ב)       בכל מקום שבו לא מתחייבת מכירה במס על שבח מחמת האמור בסעיף קטן (א), תתחייב המכירה במס רכישה בשיעור של 0.5% משוויה.

 

          הפטור הניתן לפי הוראת סעיף 103ב(א), הינו פטור גורף לכל מס שבו עשויים להתחייב הצדדים לעסקת המיזוג, הן על פי פקודת מס הכנסה, הן על פי חוק מיסוי מקרקעין והן על פי חוק התיאומים בשל אינפלציה. הסייג היחיד לפטור גורף זה מצוי בס"ק (ב), שמשמעו כי הרוכש בעסקת המיזוג יחויב במס רכישה, אולם גם לחיוב זה ניתנה הטבה ומס הרכישה יהיה בשיעור מופחת.

 

          כדי לזכות בהטבת המס, אין די בביצוע עסקת המיזוג, אלא יש לעמוד בתנאים השונים שנקבעו בחוק, כמפורט בסעיף 103ג' ובשאר הוראות הפקודה. בדרך כלל אין מדובר בפטור אלא בדחיית מס עד למימוש מאוחר יותר.

 

22.      תכלית הוראת הפטור ממס למיזוג והתנאים להענקת הפטור, הינה כפולה; מחד למנוע מצב בו סוגיית המס תהייה שיקול המונע מיזוג בעל תכלית כלכלית עסקית, דהיינו שמירה על ניטרליות דיני המס בכל הנוגע לשיקולים בדבר מיזוג חברות; מאידך, המחוקק מעונין שלא לעודד ושלא להעניק הטבות לעסקאות מיזוג נטולות שיקול עסקי כללי ואשר כל תכליתן הינו הימנעות מתשלום מס. האיזון בין שתי תכליות אלו מתבטא בתנאים השונים שנקבעו בפקודה (ראו במיוחד סעיף 103ג(1)).

 

 

מיזוג בהשתתפות איגוד מקרקעין

23.      התכלית הראשונה, עידוד מיזוגים שנועדו לניהול פעילות מאוחדת של עסקים, מחייבת את המסקנה כי מיזוג יזכה להטבה רק כאשר לשתי החברות המתמזגות פעילות עסקית. כאשר באחת החברות אין פעילות עסקית והיא משמשת אך ורק ככלי להחזקה בנכסים המניבים הכנסות פסיביות בלבד, אין מקום להכיר במיזוג. על כן, סייג המחוקק בסעיף 103יג' את תחולת הטבות המס וקבע כי השתתפות של איגוד מקרקעין במיזוג תוכר ותקנה הטבת מס רק אם יתקבל לכך אישור המנהל (ראו גם ד' אלקינס הנ"ל, עמ' 498 ; א' נמדר הנ"ל, עמ' 642). יצוין כי בעבר נשללה לחלוטין הטבת המס במיזוגים בהם השתתף איגוד מקרקעין אולם הוראה זו שונתה בתיקון מס' 50 וכיום רשאי המנהל לאשר את מתן הטבת המס.

 

          מטרת דרישת האישור הינה ככל הנראה להבטיח כי הטבת המס תוענק רק כאשר תכלית המיזוג הינה שיתוף פעולה עסקי אמיתי ולא רק מכירת נכסי המקרקעין לחברה הקולטת.

 

ההטבות הקבועות בחלק זה לא יחולו לגבי מיזוג שאיגוד מקרקעין צד לו; ואולם רשאי המנהל לאשר תחולת חלק זה על מיזוג שבין חברה אם לחברה הבת שלה או שבין חברות אחיות, כשכולן או חלקן, והכל בתיאומים שיורה; [...]

 

          הוראה זו מעלה שתי שאלות שבהן נחלקו הצדדים; האחת, מהי משמעות מתן האישור על ידי המנהל, האם משמעות האישור הינה החלה מלאה של כל הוראות פרק המיזוגים או שהטבת המס בעקבות אישור המנהל נקבעת רק באישור עצמו. השנייה, האם נדרש האישור גם במיזוג אנכי. כלומר, גם אם רק החברה הנעברת הינה איגוד מקרקעין בעוד שהחברות המתמזגות, המעבירה והקולטת, אינן איגודי מקרקעין. נבחן את הטענות.

 

24.      סעיף 103יג' מסייג את תחולת פרק המיזוגים על "מיזוג שאיגוד מקרקעין צד לו". סייג זה לא יחול אם אישר המנהל את "[...] תחולת חלק זה על מיזוג [...] שבין חברות [...] כשכולן או חלקן, והכל בתיאומים שיורה".

 

          דומה כי התשובה לשאלה הראשונה הינה כי עם מתן אישור המנהל יחולו על המיזוג כל הוראות פרק המיזוגים אלא אם קבע המנהל באישור, תנאים המסייגים חלק מההחלה או קבע תנאים נוספים לתחולת ההוראות. ככל שהמנהל לא קבע תנאים נוספים לאישור, יחולו כל הוראות הפקודה בפרק המיזוגים, לרבות ההוראה שבסעיף 103ב(ב) לעניין תשלום מס הרכישה. את ההצדקה להחלת פרק המיזוגים על מיזוג שאחד המשתתפים בו הינו איגוד, בוחן המנהל בעת מתן האישור, אולם מרגע שניתן האישור חוזר המיזוג לתחולת פרק המיזוגים. מקור החיוב במס רכישה בשיעור מופחת נעוץ במקרה שכזה בהוראות הפקודה ולא בהחלטות המנהל, אלא אם קבע המנהל הוראה אחרת ושונה במסגרת החלטתו לאשר את תחולת פרק המיזוגים על עסקת המיזוג.

 

25.      העוררת טוענת כי הוראת סעיף 103יג' אינה רלבנטית לעסקה שבפנינו, שבו עסקת המיזוג התבצעה בין העוררת לאקטיב. שתי חברות אלו אינן איגוד מקרקעין. לטענתה, רק כאשר אחת החברות שהן צד ישיר לעסקת המיזוג הינה איגוד מקרקעין תחול הוראת סעיף 103יג' האמור.

 

          טענה זו איננו יכולים לקבל. כאשר עסקינן במיזוג אופקי, שבסופו נעלמת החברה המעבירה ונשארת החברה הקולטת, ברי שהסייג שבסעיף 103יג' יחול רק כאשר אחת החברות המתמזגות הינה איגוד מקרקעין. שונה הדבר כאשר עוסקים במיזוג אנכי, כמו במקרה שבפנינו.

 

          במיזוג שכזה משתתפת גם חברה נעברת שלכאורה אינה צד ישיר למיזוג, אולם תכלית המיזוג הינה לאחד ולשלב בין החברות המתמזגות בניהול ובשליטה בחברה הנעברת. סעיף 103יג' מסייג את התחולה על "מיזוג שאיגוד מקרקעין צד לו" ודומה כי גם חברה נעברת, במיזוג אנכי, הינה צד למיזוג שכזה. לשון הסעיף אינה מחייבת לקבוע שהסייג יחול רק מקום שאיגוד המקרקעין הינו התאגיד המתמזג ולשונו של סעיף 103יג' יכולה להחיל גם מצב שבו איגוד המקרקעין הינו החברה הנעברת. יתרה מזו, סעיף 103כ', העוסק במיזוג דרך החלפת מניות, קובע בס"ק (ב) כי הוראות הפרק יחולו על מיזוג שכזה "בשינויים המחויבים לפי העניין". דומה כי השינויים המחויבים כוללים גם הרחבה של הסייג למצב שבו איגוד המקרקעין הינו החברה הנעברת.

 

26.      נעיר כי אלמלא יוחל הסייג גם במקום שבו האיגוד הינו החברה הנעברת, יבוטל למעשה הסייג ובכל שעסקה שתכליתה מיזוג שאיגוד מקרקעין צד לו, ניתן יהיה לעקוף את הסייג בדרך של מיזוג אנכי. שמירה על תכלית הוראת פרק המיזוגים ותכלית הסייג, כפי שפורטה לעיל, מחייבת לקבוע כי סעיף 103יג' יחול גם כאשר איגוד המקרקעין הינו החברה הנעברת ולא רק כאשר הינו אחד מהתאגידים המתמזגים ישירות.

 

חישוב מס הרכישה לפי פרק המיזוגים בפקודה

27.      מוסכם על הצדדים (במסגרת ההסדר הדיוני) כי לאחר קבלת אישור המנהל לתחולת פרק המיזוגים על עסקת המיזוג שבין העוררת לאקטיב, חייבת העוררת בתשלום מס רכישה בשיעור של 0.5% משווי הרכישה. השאלה שנותרה לדיון הינה כיצד יחושב שווי הרכישה, האם על פי שווי המקרקעין או שמא על פי שווי המניות.

 

          ראינו לעיל כי מס רכישה על פי חוק מיסוי מקרקעין מחושב על פי שווי המקרקעין שבבעלות ובשליטת האיגוד בגדר עיקרון הרמת המסך. האם כך הוא גם כאשר עסקת הרכישה נעשית במסגרת מיזוג הנהנה מההטבות לפי פרק המיזוגים שבפקודה?

 

          סעיף 103ב(ב) לפקודה קובע:

 

בכל מקום שבו לא מתחייבת מכירה במס על שבח מחמת האמור בסעיף קטן (א), תתחייב המכירה במס רכישה בשיעור של 0.5% משוויה.

 

          לשון הסיפא להוראה זו "[...] בשיעור של 0.5% משוויה" מצביע לכאורה על כך שהשווי נקבע כאחוז מסכום המכירה. אין בפרק המיזוגים כל הוראה מיוחדת ונפרדת לעניין הגדרת שווי המכירה. אין הוראה ולפיה שווי המכירה יהיה שווי השונה מהתמורה הקבועה בעסקה. פרק המיזוגים אינו קובע כי שווי המכירה יהיה שווי שוק, או שוויים של נכסי החברה הנעברת, כלומר שווי נכסי המקרקעין של האיגוד. אין בפרק המיזוגים כל הוראה בדבר "הרמת מסך" ההתאגדות והתבוננות על העסקה כעסקה למכירת המקרקעין.

 

          בהעדר הוראה המאפשרת להתעלם ממסך ההתאגדות מתחייבת המסקנה כי שווי הרכישה הינו שווי העסקה, כלומר שוויין של המניות המועברות בגדרה של עסקת המיזוג.

 

28.      המשיב מפנה גם לרישא לסעיף 103 הקובע כי "תהא לכל מונח המשמעות שיש לו בחלק ה' או בחוק מס שבח מקרקעין, לפי העניין, זולת אם יש בחלק זה הוראה מפורשת אחרת". לטענתו משמעות ההוראה הינה כי יש לפרש את הביטוי "מס רכישה" שבסעיף 103ב' לפקודה על פי הפירוש בחוק מיסוי מקרקעין, דהיינו לקבוע כי המס יחושב על פי שווי המקרקעין ולא שווי מניות החברה הנעברת.

 

          טענה זו אין לקבל. הוראת סעיף 103 הנ"ל קובעת ברירת מחדל לפרשנות הוראות פרק המיזוגים. מכאן ברי כי אם קיים פירוש לביטוי בהוראות הפקודה עצמה אין לפנות לברירת המחדל. כפי שראינו, את סעיף 103ב' ניתן לפרש מתוכו ועל פי תכליתו, ולכן אין כל מקום לפנות לפרשנות על פי ברירת המחדל. זאת ועוד, הביטוי השנוי במחלוקת אינו "מס רכישה" אלא "שוויה" של המכירה. הביטוי "שווי" בחוק מיסוי מקרקעין אינו כולל "הרמת מסך" והתבוננות על שווי הזכויות במקרקעין. שווי מוגדר בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין כשווי שוק של הזכות הנמכרת או השווי המוסכם, הכל כאמור בהגדרה. ההוראה ולפיה יחושב מס רכישה בפעולה באיגוד לפי שווי הזכות במקרקעין אינה חלק מהגדרת השווי. בסעיף 9(ב) לחוק יש אמירה מפורשת ולפיה המס ישולם על פי שווי השונה משווי המכירה, שהרי נאמר כי הרוכש חייב במס בסכום "שהייתה חייבת בו מכירת זכות במקרקעין ששוויה הוא החלק היחסי [...]". המחוקק לא קבע כי שווי הזכות באיגוד יהיה כשווי המקרקעין אלא קבע כי המס יחושב משווי היפותטי של המקרקעין, דהיינו מהשווי שהיה צפוי אילו נמכרו המקרקעין ולא המניות. משמע, גם אם יש לאתר את משמעות הביטוי "שווי" בחוק מיסוי מקרקעין, אין הדבר מביא לפירוש הנטען על ידי המשיב.

 

29.      אין גם כל בסיס לטענה כי תכלית הוראות פרק המיזוגים אינה מתיישבת עם מתן ההטבה בעניין שווי הזכויות. צריך לזכור כי הקביעה ולפיה ישולם המס לפי שווי המכירה הנגזר משווי המניות הנמכרות ולא משווים המשוער של המקרקעין אינה בהכרח הטבה לרוכש בעסקת המיזוג. הפירוש של המונח שווי המכירה יהיה נכון בין אם שווי המניות נופל משווי המקרקעין ובין אם שווי המניות עולה על שווי המקרקעין. ניתן להניח כי יהיו  מצבים בהם הצדדים לעסקת המיזוג יסכימו על שווי מניות העולה על הערכות שמאיות בדבר שווי המקרקעין, בין בשל קיומם של נכסים נוספים באיגוד – נכסים שאינם מוציאים אותו מהגדרת איגוד מקרקעין, ובין שמסיבות חיצוניות כלשהן תסכים החברה הקולטת-הרוכשת לשלם למוכר-לחברה המעבירה יותר משווי המקרקעין. ודוקו, מקום שבו המיזוג יעשה רק לשם העברת זכויות במקרקעין ולשם התחמקות מתשלום המס, ברי שהמנהל לא יאשר את המיזוג בהתאם לסעיף 103יג' לפקודה. עסקאות מיזוג צפויות לזכות באישור המנהל רק אם המיזוג עומד בתכליות הפקודה, כלומר כאשר ישנה פעילות עסקית כלשהי לאיגוד.

 

30.      ניתן לסכם פרק זה ולקבוע כי על פי הפירוש הראוי של סעיף 103ב' לפקודה יחושב מס הרכישה בשיעור של 0.5% משווי המכירה שהוא שווי המניות שהועברו בעסקת המיזוג ולא לפי שווים של המקרקעין שבבעלות החברה הנעברת.

 ..."